7月13日，国务院正式发布《扩大消费“十五五”规划》，明确指出住房需被归类为“大宗耐用商品消费”，并摆在首位。此番更动引来社会各界的密切观察。这一改变对房产市场究竟有怎样影响？它与“房住不炒”方针之间关联怎样？普通人会受到哪些实际冲击？记者为此做了相关走访，多数业内人士认为，此举标志着“房住不炒”迈入新纪元，同时是中国房产市场走向成熟的表现之一。
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
定位转换，从“投资品”转变为“耐用消费品”
一直以来，公众大多将住房当作投资品来审视，而此次国务院将其列入“大宗耐用消费品”系列，这是一个重要的位置调整。南京大学城市与不动产研究中心首席专家、南京大学商学院教授兼博士生导师高波谈到，这种变化与“房住不炒”的政策方针一脉相承，是经历多年调控后市场共识的逐渐形成。
“‘房住不炒’建议提出已有十余年，这些年通过调控与市场自身的调整，房地产的投机特性已大幅削弱。”高波指出，将住房定性为大宗耐用消费品，并非削弱其重要性，恰恰相反——根据相关统计，住房在居民消费中的占比大约达到30%，其地位极为关键——所以这一分类主要是为了引导社会重新认识住房的根本属性：首要是用以居住的商品，其次才可能带有投资功能。
南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会负责人吴翔华在接受记者时表示，过去房地产同时具备“消费功能”和“投资功能”，二者相互依存、难以完全分割。然而，过去多年的“只涨不跌”的市场预期，使得投资功能被过分强调，消费功能反而被忽略。如今，随着市场持续调整，房价有涨有跌已变为常态，房地产正逐步回归商品应有的价格逻辑。
吴翔华还补充说，将房地产称为“大宗耐用消费品”，正是源于其价值量大、使用周期长的基本特征。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是当前阶段，其消费功能应当占更核心的位置。”
房地产“国补”或许会变成常规
记者发现，市场上有人觉得住房被归入大宗耐用消费品后，就与汽车、家电等商品相同，“房子和冰箱、汽车属于同一类型了”。对此，高波表示不赞同这种简单比较。他强调，汽车并非必须品，买不起可以选择不开、不租；但住房是刚性需求，买不起也必须能租得起，住房既是“大宗耐用消费品”，更是“必需品”，其社会意义和民生属性远非普通商品可比。
在吴翔华看来，过去抑制投机、控制房价快速上升是政策重点，如今，通过明确消费品属性，政策方向或将进一步转向支持合理住房消费和改善性需求，即“国补”将成为常规。“一方面是消费金融支持，贷款政策、利率优惠等朝向合理购房需求倾斜，另一方面，类似家电、汽车领域的补偿和更新机制，未来在住房领域，卖旧买新、改善更换也将得到相应政策帮助。”
实际上，在南京、苏州、扬州，以及杭州、成都等城市，“房票”政策、购房补贴、人才购房福利等已经成为房地产市场的常规操作，南京部分区域的楼盘在今年5月份的成交份额中，高达90%为人才房消费，可见补偿政策对于房产消化存量已经发挥积极作用，受到开发商及购房者的广泛支持。
从增量开发转为存量运作，中国房地产正在走向成熟
吴翔华还强调，承认房地产是“大宗耐用消费品”，实际上也是在承认一个事实——中国房地产正走向成熟，而成熟的标志，即是转移由增量开发到存量运作。
“国际上成熟的市场，例如欧美发达国家，二手房交易占比通常达到80%左右，新房仅作为补充。中国正逐步向这一结构靠拢。”他认为这不算是“后退”，而是市场发展的必然阶段。在存量时代，以美国加州为例，高端二手房和需要改造的老旧房产依然充满活力，通过买入、改造、转售等方式，依然能获取可观回报。而中国未来在住房更新、老旧小区改造、存量资产盘活等领域，同样具备巨大空间。
高波也提到，将住房纳入大宗耐用消费品更深层的政策目的在于“扩大内需、增加消费需求”。他分析说，当前宏观经济政策的核心任务是扩大内需，而住房消费在居民消费中的占比极高，自然成为关键抓手。在促进消费方面，其他领域的政策手段也将在住房领域得到实施，比如地方财政补贴，类似汽车、家电的贷款优惠、利率扶持，以及“以旧换新”政策等。高波特别强调，这一系列政策的对象，不只是“卖房子”，更重要的是“提升住房消费的质量”，推动住房消费从“有房住”向“住好房”进步。
刚需客回归居住根本，改善者按需提高
将房地产纳入“大宗耐用消费品”，对普通购房者究竟意味着什么呢？首先，购房门槛将会持续降低，置换、贷款、公积金的使用更为便利。上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，“因城施策”的灵活性有望继续增强，未来还将放松带押过户、房产与户籍约束等障碍，甚至包括历史遗留难题，如公房交易、双产证住房交易等。
对于改善置换家庭来说，新定义预示着未来置换要遵循居住品质提升的原则，即“卖一套买一套”，不应借此增加房产持有数量，由于投机空间已基本关闭，需减少房产在家庭资产中的比重，转向基金、国债、实业等多元化投资渠道。
关于当前房地产市场是否已“见底”的不同看法，高波也提供了谨慎而肯定的评估。他认为，虽然还不能肯定已经完全见底，但“见底的迹象已经较为显著”，比起前几年，市场正逐步进入筑底回升的阶段。
这一判断解释了为何此时将住房定义为大宗耐用消费品——十年前强调“房住不炒”，主要是为了防止房价大幅上涨、避免资产泡沫；如今市场处于相对较低位置，政策重心自然转向“稳定市场、促进合理反弹”。
归根结底，定位的调整，本质上是为了适应市场周期变化的需求。
校对 王菲